Все більше інвесторів — як іноземних, так і болгарських — відкривають для себе, що найпривабливіші пропозиції на ринку нерухомості в Болгарії зникають ще до початку будівництва. Варна і Бургас, два динамічно розвинені міста на узбережжі Чорного моря, а також популярні курорти — Сонячний Берег, Несебр і Святий Влас — стають епіцентром явища продажів на етапі так званого котловану, тобто в момент, коли на будівельному майданчику ще немає нічого, окрім проєкту та дозволу.
Що стимулює цей бум? Чи є це сталим трендом, чи тимчасовою інвестиційною лихоманкою? І що це означає для потенційних покупців, які все ще розглядають купівлю на узбережжі Чорного моря?
1. Масштаб явища: цифри, що вражають
Дані болгарського ринку нерухомості за 2025 рік не залишають сумнівів — прибережні міста та курорти демонструють виняткову динаміку. Бургас зафіксував річне зростання цін понад 20%, опинившись серед найшвидше зростаючих ринків у країні. Варна не сильно відстає — зростання цін на рівні 18–20% на рік привертає увагу аналітиків і інвестиційних фондів з усієї Європи.
Трирічна перспектива ще більш показова. У Бургасі ціни зросли з діапазону 1 200–1 800 EUR/м² у 2022 році до 1 500–2 500 EUR/м² у 2025 році — це означає зростання майже на 25–30% лише за три роки. У курортних зонах зростання було ще вищим: Сонячний Берег і Святий Влас зафіксували приріст на рівні 35–50% залежно від стандарту та відстані до пляжу.
Від 40 до 70% квартир у нових інвестиціях резервуються ще до заливки першої бетонної плити. У популярних локаціях трапляються проєкти, де до 80% пулу квартир продається постійним клієнтам ще до офіційного оголошення інвестиції.
Ціни на первинному ринку — огляд локацій (2022–2025):
• Бургас — центр: 1 200–1 600 EUR/м² (2022) → 1 600–2 200 EUR/м² (2025), зростання +25–30%
• Бургас — Сарафово / Лазур: 1 400–1 800 EUR/м² (2022) → 1 900–2 500 EUR/м² (2025), зростання +28%
• Варна — центр: 1 100–1 500 EUR/м² (2022) → 1 400–1 900 EUR/м² (2025), зростання +25%
• Варна — Приморський / Золоті Піски: 1 300–1 900 EUR/м² (2022) → 1 700–2 300 EUR/м² (2025), зростання +26%
• Сонячний Берег: 900–1 300 EUR/м² (2022) → 1 250–1 800 EUR/м² (2025), зростання +35–38%
• Святий Влас: 1 100–1 600 EUR/м² (2022) → 1 350–2 200 EUR/м² (2025), зростання +35–40%
• Несебр: 900–1 400 EUR/м² (2022) → 1 100–1 800 EUR/м² (2025), зростання +28–30%
Джерело: власний аналіз на основі даних болгарського статистичного управління, галузевих порталів та агентств нерухомості, 2025–2026.
2. Золотий трикутник курортів: Сонячний Берег, Несебр, Святий Влас
Три локації — Сонячний Берег, Несебр і Святий Влас — утворюють кластер курортів з найвищим інвестиційним потенціалом. Вони з’єднані швидкісною дорогою та розташовані всього за 30–50 хвилин їзди автомобілем від аеропорту Бургаса.
Сонячний Берег — король курортної нерухомості
Сонячний Берег вже багато років є символом болгарських інвестицій у курортну нерухомість. Ринок помітно дорослішає — девелопери відмовляються від масового будівництва дешевих студій на користь апартаментів вищого стандарту з басейнами, SPA та охороною.
Ключові дані:
• Середня ціна 2025: 1 250–1 800 EUR/м² (зростання на 35% від 2022 року)
• Вхідна ціна: від приблизно 38 000 EUR за студію 35 м²
• Двокімнатний апартамент з видом на море: 80 000–130 000 EUR
• Нові закриті комплекси (преміум): до 2 200 EUR/м²
• Рентабельність короткострокової оренди: 8–11% брутто на рік (літній сезон)
• Заповнюваність у пік сезону: 70–80% (червень–серпень)
На порталі Bulgaria Street ви знайдете десятки актуальних пропозицій на первинному ринку — від доступних студій до преміальних апартаментів з видом на море.
Несебр — спадщина UNESCO як інвестиційна перевага
Несебр — справжній унікальний об’єкт на болгарському ринку. Старе місто, внесене до списку UNESCO, приваблює покупців із Західної Європи, Німеччини та Скандинавії. Характерною рисою ринку є довший сезон — завдяки культурній пропозиції туристи приїжджають сюди також поза піковим літнім періодом.
Ключові дані:
• Середня ціна 2025: 900–1 500 EUR/м²
• Нові апартаменти біля Старого міста: від 1 100–1 200 EUR/м²
• Прогноз зростання на 2–3 роки: +15–20%
• Рентабельність короткострокової оренди: 7–10% брутто на рік
• Перевага: відносно нижчий поріг входу при довшому сезоні оренди
Святий Влас — престиж і спокійніша аудиторія
Святий Влас — це локація, що сприймається як більш ексклюзивна та камерна альтернатива галасливому Сонячному Берегу. Тут переважають сім’ї та інвестори з довшим інвестиційним горизонтом. Святий Влас також стає популярним вибором серед людей, які планують постійне проживання в Болгарії або переїзд на пенсію.
Ключові дані:
• Середня ціна 2025: 1 350–2 200 EUR/м² (зростання на 35–40% від 2022 року)
• Нові апартаменти біля марини: від 1 500 EUR/м² і вище
• Рентабельність короткострокової оренди: 8–10% брутто на рік
• Профіль покупця: сім’ї, емігранти, пенсіонери із Західної Європи
• Перевага: спокійніший характер курорту, інфраструктура марини
3. Чому купують на етапі котловану? Розрахунок інвестора
Механізм простий і фінансово дуже привабливий. Девелопери пропонують квартири за цінами pre-launch, нижчими від подальших ринкових цін у середньому на 10–15%, а в деяких проєктах навіть на 20%. Покупець виграє двічі: платить менше та може розподілити оплату на етапи, пов’язані з ходом будівництва.
Приклад — Сонячний Берег:
• Квартира: 2 кімнати, 60 м², 500 м від пляжу
• Ціна pre-launch: 1 300 EUR/м² × 60 м² = 78 000 EUR
• Ціна після завершення будівництва (18–24 міс.): приблизно 1 550–1 700 EUR/м²
• Зростання вартості: +15 000 до +24 000 EUR (+19–31%)
• Рентабельність оренди: 8–11% брутто на рік
Приклад — Святий Влас (вищий сегмент):
• Апартамент: 2 кімнати, 65 м², комплекс біля марини, вид на море
• Ціна pre-launch: 1 500 EUR/м² × 65 м² = 97 500 EUR
• Ціна після завершення будівництва: 1 800–1 950 EUR/м²
• Зростання вартості: +19 500 до +26 250 EUR (+20–27%)
• Рентабельність оренди: 8–10% брутто на рік
Рентабельність оренди — огляд локацій:
• Бургас: довгострокова — 5,15% брутто | короткострокова — 8–11% брутто
• Варна: довгострокова — 5,06% брутто | короткострокова — 7–10% брутто
• Сонячний Берег: довгострокова — 3–4% брутто | короткострокова — 8–11% (сезон)
• Святий Влас: довгострокова — 3,5–4,5% брутто | короткострокова — 8–10% (сезон)
• Несебр: довгострокова — 3–4% брутто | короткострокова — 7–10% (сезон)
• Софія (для порівняння): довгострокова — 4,26% брутто | короткострокова — 5–7% брутто
4. Фактори, що стимулюють попит
Болгарія в єврозоні
1 січня 2026 року Болгарія перейшла на євро, ставши 21-м членом валютного союзу. Для ринку нерухомості це був переломний момент — зник валютний ризик.
Дефіцит готового житла
Попит випереджає пропозицію — кількість нових квартир не встигає за бронюваннями.
Зростання вартості будівництва
Зростання склало 15–18% у 2025 році.
Рекордний туризм
Понад 10 мільйонів туристів.
5. Ризики
Ризик девелопера
Перевіряти:
– історію реалізацій
– фінансовий стан
– умови договору
– юридичний супровід
Сезонність
Доходи концентруються в літній період.
Ризик перегріву ринку
Можлива корекція.
Юридичні та податкові аспекти
• податок: 0,01–0,45%
• податок при продажу: 10%
• покупка для громадян ЄС: без обмежень
6. Прогноз: що далі у 2026–2027 роках
• Варна і Бургас: +8–12%
• курорти: +5–10%
Підсумок
Варна, Бургас, Сонячний Берег, Несебр і Святий Влас формують у 2026 році один із найгарячіших ринків нерухомості в регіоні.
Покупка на етапі котловану — раціональна інвестиційна стратегія.
Ті, хто чекають, платять більше...
