Продаж нерухомістi в Болгарії на первинному і вторинному ринках
Пошук нерухомості

Глобальні фактори ринку нерухомості

Будучи невід'ємною частиною всього нашого життя, саме глобальні тренди будуть відігравати вирішальну роль у розвитку ринку нерухомості. Серед цих драйверів можна виділити чотири основних.

1. Демографічні та соціальні зміни.
2. Впровадження нових технологій в рамках четвертої технологічної хвилі.
3. Дефіцит природних ресурсів.
4. Зміна клімату.

  Демографічні та соціальні зміни відбуваються на поточний момент є найбільш значними в історії людства. Збільшення населення в XX і XXI столітті є вибухоподібним. У XX столітті населення Землі збільшилося з 1,5 до 6 млрд. Чоловік. До 2050 року прогнозується зростання до 9 млрд. Таке зростання задається як збільшенням народжуваності, так і збільшенням тривалості життя. За деякими оцінками до 2050 року кількість людей старше 60 вперше привісити кількість людей молодше 15 років. Це радикально змінить як систему пенсійного забезпечення, так і ринок нерухомості.
Серед прогнозованих змін зростання потреби в будинках для проживання пенсіонерів, клінік і рекреаційних площ. Відповідно, з'являться нові сегменти ринку відповідає таким потребам. Збільшення населення вимагає і збільшення площ сільськогосподарської землі.

  Урбанізація. За оцінками фахівців зростання міського населення до 2050 року складе близько 75%. І в містах будуть жити понад 6 млрд. Людей. Все це призведе як до зростання інвестицій в девелопмент (як стандартний сегмент нерухомості), так і в необхідну інфраструктуру (насамперед дороги). Зміниться і тип нерухомості (перш за все житлової). Доступність житла буде знижуватися, тому буде зменшуватися площа житла і збільшуватися його технологічність.

  Збільшення населення, на жаль, йде в розріз з обмеженістю природних ресурсів. А як ми знаємо зі шкільних уроків більшість природних ресурсів відносяться до поновлюваних. За оцінками експертів будівлі в усьому світі споживають значну кількість ресурсів. Близько 67% всієї електрики, 40% всієї сировини і 14% всіх запасів питної води. При цьому будівлі виробляють близько 35% всіх викидів вуглекислого газу. І мало не половину всіх твердих міських відходів.

  У сукупності зі змінами клімату ці фактори визначають необхідність будівництва зелених або жізнеустойчіви будівель. Такі будівлі відрізняються зниженим, а в окремих випадках і нульовим споживанням енергії, зниженням парникового ефекту і максимально сприятливим впливом на якість навколишнього середовища. На поточний момент будівництво таких будинків проводиться за кількома провідним світовим стандартам. Американському LEED, англійської BREEAM, німецькому DGNB і т.д. Скорочення енергоспоживання це тільки одна з переваг будівництва жізнеустойчіви будівель.

  Для інвесторів перш за все це означає підвищення вартості будівлі. За різними оцінками зростання вартості активу може скласти від 5 до 10%. Це досягається, по-перше, за рахунок можливості пріоритетного заповнення таких будівель якісними орендарями. А зараз для багатьох провідних компаній характерна наявність так званого грін-паспорта, коли компанія повинна розташовуватися в зеленому будинку. По-друге, в таких будинках суттєво знижуються витрати на експлуатацію на всіх етапах життєвого циклу активу.

  Впровадження нових технологій, в тому числі в рамках так званої четвертої індустріальної революції на сьогодні є найпотужнішим і непередбачуваним чинником розвитку економіки в цілому, і нерухомості в окремо. Розвиток інтернету і телекомунікації визначило перехід економіки в режим онлайн. Уже зараз радикально змінився режим роботи компаній і співробітників. Вони все більше переходять на мобільний режим. Все більше і більше розмивається поділ між фізичним і цифровим просторами.

Для ринку нерухомості це означає:
- істотний перерозподіл попиту між різними сегментами;
- необхідність зміни функціоналу існуючих об'єктів;
- поява нових сегментів.
Дистанційна робота і можливість проводити онлайн-зустрічі і відеоконференції означає:
- зниження попиту на офіси;
- дедалі зростаючу роль онлайн-торгівлі;
- зниження попиту на торговельні і сервісні площі, наприклад, в області фінансових послуг.

При цьому зростає попит на логістичні приміщення, в тому числі нового формату, так звані склади останньої милі. Розважальні об'єкти, в тому числі в торгових центрах.

  Глобальні зміни клімату вже торкнулися життя всіх нас. Глобальне потепління означає підвищення рівня моря, подовження посівного сезону з одночасним збільшенням числа посух. Новини про тайфуни, цунамі стали повсякденними. Звичайно, нам пощастило, що на відміну від наших самих далеких предків, ми можемо передбачити і підготуватися до нового «льодовикового періоду».

  Нові кліматичні вступні необхідно враховувати на всьому життєвому циклі активу. По-перше, при проектуванні і будівництві будівлі, особливо в районах, де ці тенденції вже проявилися. Необхідно максимально використовувати нові матеріали і розташовувати будинок з урахуванням підтверджених кліматичних тенденцій. По-друге, на етапі управління необхідно розглянути можливість істотної модернізації будівлі з використанням нових матеріалів. А також визначити нову систему страхування будівлі.

  Отже, істотні глобальні зміни визначають невідворотність зміни і ринку нерухомості. Швидкість і обсяг цих змін активно обговорюються провідними гравцями. Але поки ніхто не бере на себе ризик передбачити як буде виглядати ринок нерухомості вже через десять років. А для ринку нерухомості це вже післязавтра. Одне ясно, на ринок нерухомості насувається новий «льодовиковий період». В тому сенсі, що нас чекають координатні зміни. Так що нудно не буде.