Продаж нерухомістi в Болгарії на первинному і вторинному ринках
Пошук нерухомості

Інвестори на ринку нерухомості

  Інвестори як в нерухомості, так і на інших ринках відрізняються перш за все своєю інвестиційною стратегією. Далі дуже коротко позначимо ключові параметри стратегії, якими керуються інвестори при прийнятті інвестиційних рішень.

1. Горизонт інвестування. На який час вкладаються гроші.
2. Очікувана прибутковість. Який повернення на інвестиції влаштовує інвестора.
3. Ризики або ступінь невизначеності, пов'язаний з інвестицією. До таких ризиків відносяться можливість втрати капіталу, не отримання очікуваної прибутковості, необхідність продовження горизонту інвестування і т.д.

Інвестиційні стратегії на ринку нерухомості зазвичай поділяють на чотири категорії. Можливо і інший поділ, але суть залишиться колишньою.

  Ці чотири категорії визначаються профілем поєднання ризику і прибутковості інвестора. Будемо використовувати тут аналогію зрілих ринків, тому назва стратегій будуть англійською з роз'ясненням російською.
1. Core (базова стратегія). Характеризується низьким рівнем ризику і низьким рівнем прибутковості. Активи в рамках цієї стратегії характеризуються практично гарантованим грошовим потоком. Зазвичай до таких активів належать об'єкти комерційної нерухомості на зрілих ринках в метрополіса з висококласними орендарями.

2. Core Plus (базова з потенціалом). Характеризується помірним рівнем ризику і помірною прибутковістю. Активи в рамках цієї стратегії мають ті ж характеристики, що й активи базової стратегії. Різниця полягає в трохи більш високому рівні ризику і відповідним потенціал зростання вартості. Приклад. Термін дії договорів оренди добігає кінця в короткостроковій перспективі і необхідно формувати новий пул орендарів або необхідна незначна модернізація.

3. Value-add (збільшення вартості). Співвідношення ризику і прибутковості тут знаходиться між середнім і високим рівнем. Такі активи відрізняються тим, що є необхідність якимось чином цей актив поліпшити або додати вартість. В рамках цієї стратегії мова зазвичай йде про перепрофілювання або серйозної модернізації активу або реорганізація системи управління активом.

4. Opportunistic (опортуністична) говорить сама за себе. Високі ризики супроводжуються можливістю отримати найбільший прибуток. Зазвичай такі стратегії типові для девелопменту або радикального редевелопмента будівель і територій.

  Серед великих інвесторів нерухомості можна виділити дві ключові групи, так званих пасивних і спекулятивних інвесторів.

Пасивні інвестори - це компанії і приватні особи, роль яких в управлінні інвестиціями мінімальна. Інвестори беруть ключові інвестиційні рішення і далі передають активи на управління професійним компаніям. Для таких інвесторів типова досить консервативна інвестиційна стратегія (Core або Core Plus). Термін інвестицій від п'яти років і вище. Для таких інвестицій характерна низька або середня прибутковість і середні або низькі ризики. Інвестиції виробляються в уже до чинних активи генерують грошові потоки. Зазвичай з надійним пулом високоякісних орендарів.

До таких інвесторам переважно відносяться приватні інвестори - це заможні люди і Family offices керуючі їх активами. І великі корпоративні інвестори або так звані інституційні інвестори. До таких інвесторам відносять пенсійні фонди, великі страхові компанії, інвестиційні фонди, фонди прямих інвестицій і суверенні фонди.
Серед ключових гравців такі інвестори як Allianz, Invesco, Patricia. А серед найбільших суверенних фондів можна згадати Abu-Dhabi Investment Authority (ADIA), China Investment Corporation, Kuwait Investment Authority.

  Спекулятивні або агресивні інвестори - це приватні корпоративні інвестори, які беруть активну участь в управлінні активами і сповідують більш агресивну інвестиційну стратегію (Value-add або Opportunistic). Термін інвестицій становить від року до п'яти років. Вони характеризуються високою прибутковістю і готовністю до високих ризиків. Інвестиції виробляються в нові проекти або в проекти з необхідністю модернізації або реструктуризації.

Серед таких інвесторів уже згадані Family offices та інституційні інвестори, але вже інші. Інвестиційні декларації пенсійних і страхових компаній дозволяє їм реалізовувати агресивні стратегії. До спекулятивним інвесторам відносяться перш за все великі девелопери і інвестори з агресивною інвестиційною стратегією.

Всі інвестори про яких говорили досі, це так наривається Market makers - професійні інвестори, що інвестують сотні мільйонів і мільярди доларів. Будучи професіоналами, які оцінюють ринок нерухомості як інтегральну частину фінансового ринку в цілому, саме вони визначають ринкові індикатори та цінові орієнтири.
Звичайно, самий широке коло інвесторів - це звичайні люди. Говорячи простіше, сотні мільйонів людей з незрівнянно більш низькими обсягами інвестиціями, що інвестують переважно в особисту нерухомість. Приватні інвестиції дрібних і середніх інвесторів в основному сконцентровані на прямих вкладень в житлову і набагато рідше в комерційну нерухомість (переважно в спеціалізовану).

Можна констатувати, що нашим предкам було набагато легше. Треба було просто знайти комфортну печеру. Хоча найімовірніше і тоді доводилося брати ризики, і заїжджати в малокомфортні печери і далі їх облаштовувати.