Ринок нерухомості багато в чому парадоксальний і його характеристики часто взаємовиключні. У ньому поєднується висока локалізація і глобализизация ринку, фрагментарність і капіталомісткість, тривалість і розбіжність життєвого та інвестиційного циклу, інертність щодо макроекономічного циклу.
Висока локалізація. Що мається на увазі? Саме в нерухомості все стадії і управління активом жорстко регламентуються місцевими законами і нормативними актами. В девелопменті регламентується проектування і будівництво. В управлінні здача в оренду і експлуатація, а також продаж. Крім того, здоров'я ринку нерухомості визначається насамперед станом місцевої економіки, в тому числі загальним рівнем бізнес-активності та доступністю фінансування. Індикаторами здоров'я ринку є такі базові показники як обсяг попиту і пропозиції, рівень закатних площ, результуючі ставки оренди і продажу.
Глобалізація. Стан глобальної економіки також впливає на здоров'я ринку нерухомості, у тому числі в частині обсягу залучених міжнародних інвестицій. Великі міжнародні інвестори швидко реагують на зміну ринкової ситуації і оперативно перенаправляють інвестиції в привабливі ринки. Паралельно міжнародне розвиток компанії в секторі нерухомості переважно проходить за рахунок покупки лідерів місцевого ринку.
Ринок нерухомості також є сильно фрагментованим. І кожний сегмент ринку володіє своїми унікальними особливостями, в тому числі поєднання ринку ризиків і прибутковості, інвестиційним і життєвим циклом.
Висока капіталомісткість ринку визначається високим обсягом необхідних капіталовкладень, як для девелоперських (споруджуваних проектів), так і для діючих і вже генеруючих прибутковість проектів нерухомості. Для інвестиційних активів обсяг інвестицій зазвичай стартує від 20-30 мільйонів доларів за порівняно невеликі об'єкти (10 000-20 000 м2), до сотень мільйонів доларів (сучасні амбітні проекти).
Інвестиційний і життєвий цикл у нерухомості рідко збігається. Життєвий цикл будівлі зазвичай складає не менше 30 років. При цьому звичайний інвестиційний цикл на стадії девелопменту становить від трьох до п'яти років, а на стадії управління від п'яти до семи років. Це стандартні для будь-якого інвестиційного фонду період володіння активом.
Іншим ключовим фактором є інертність ринку нерухомості щодо розвитку макроекономічної ситуації в цілому. Що впливає на це? В девелопменті два взаємозалежних фактора. Безперервний процес девелопменту та висока вартість заморожування проектів. Для генеруючих активів прибутковість — це тривалість і нерозривність договорів оренди. Тому для ринку нерухомості характерний лад реакції на зміну економічної ситуації зазвичай в діапазоні півроку-рік.
Підводячи підсумок можна сказати, що ринок нерухомості напевно один з найбільших і найбільш багатоликий ринок в світі.
Автор: www.bulgariastreet.ru