Німці вже схильні турбуватися про інфляцію. Сьогодні у них багато приводів для занепокоєння. Споживчі ціни зростають щорічно понад 5%. У лютому ціни виробників у Німеччині зросли майже на 26% у річному обчисленні, що є найвищим показником з 1949 року, що свідчить про те, що інфляція споживчих цін може ще більше прискоритися.
Це боляче, коли статки майже 3 трлн. Євро (3,3 трильйона доларів) німецьких домогосподарств надається у формі готівки та банківських депозитів з низькою або від’ємною прибутковістю.
Тому цілком ймовірно, що більше німців вкладе свої гроші в будинки, відомі в країні як betongold - бетонне золото, через їх здатність зберігати вартість. Але інший вражаючий німецький іменник, страх перед тим, що двері ось-ось закриються, підсумовує поточне ставлення.
Люди, які шукають порятунок у своїх домівках, знають, що вступають у вечірку надто пізно. Ціни на житло зростали вже більше десяти років, а останнім часом темпи прискорилися. Індекс Europace цін на житло в Німеччині зріс майже на 15% у лютому порівняно з аналогічним періодом роком раніше. Керівник відділу нерухомості Postbank Єва Грюнвальд вважає, що нове зростання викликане стурбованістю інфляцією та зростанням процентних ставок.
Зростання вартості будівництва та недостатнє будівництво нового житла підживлюють ціни. А власники житла можуть неохоче продавати, оскільки отримані гроші швидко втратять купівельну спроможність. Минулого року кількість оголошень на популярному німецькому порталі нерухомості Scout24 впала на 12%.
У короткостроковій перспективі занепокоєння з приводу інфляції, ймовірно, спровокує більш панічні покупки, що посилить лихоманку нерухомості, спричинену пандемією. Це може призвести до підвищення цін на житло вище рівня, виправданого фінансовими засадами, і збільшити ризик коригування ціни. Якщо це станеться, ринок житла може стати безпечним притулком, якого очікують покупці житла. Регулятори мають право бути пильними, але їхнього втручання поки буде недостатньо, щоб лопнути бульбашку.
У 2008 році берлінці рідко обговорювали ціни на житло. Ринок нерухомості роками був у стагнації, а орендна плата була неймовірно низькою.
Час був фантастичним для придбання житла. Однак у наступні роки низькі процентні ставки за іпотечними кредитами в поєднанні з високим попитом на міське житло сприяли приголомшливому буму. Ціни на житло в середньому зросли більш ніж удвічі, а в сучасних районах Берліна та інших великих міст вони виросли набагато більше. Хоча будівництво житла прискорюється, добудова близько 300 000 будинків на рік на 25% нижче запланованого нового уряду.
Проте важко сказати, що Німеччина стала країною спекулянтів нерухомістю. У країні все ще найнижча частка житла в ЄС. Середній рівень у союзі становить 70%, а 65% американських домогосподарств також володіють майном, в якому вони живуть. У Німеччині це стосується приблизно 50% домогосподарств.
Німці не перепродають житло для швидкого прибутку, тому що трансакційні витрати та податки високі. Стандарти кредитування також залишаються досить стабільними. Позичальники зазвичай платять початковий внесок у розмірі 20% і вирішують відносно швидко погасити свій борг.
Донедавна вони могли отримати вигоду від процентних ставок нижче 1% протягом більше 10 років, тому більшість із них останнім часом не стикалися з підвищенням ставок по іпотеці. Хоча німці відомі своєю зневагою до кредитів, ті, хто взяв позику, знаходяться в хорошому становищі, оскільки інфляція зменшує реальну вартість того, що вони повинні повернути.
Погана новина полягає в тому, що житло стає дуже дорогим. Середні ціни продажу досягають 422 000 євро, згідно з дослідженням, опублікованим минулого року Асоціацією німецьких банків. Ці ціни вимагають початкового внеску близько 84 тисяч євро. Бетонне золото стає притулком від інфляції, доступним лише багатим.
Минулого року фінансова столиця Німеччини, Франкфурт, очолив щорічне дослідження UBS щодо ринків міського житла з найбільшим ризиком виникнення бульбашки, оскільки ціни з поправкою на інфляцію з 2016 року зросли в середньому на 10% у річному обчисленні. Заможний Мюнхен знаходиться на четвертому місці після Торонто і Гонконгу
Закупівельні ціни значно перевищують зростання доходів та орендної плати, які суворо регулюються. У великих містах тепер власникам житла потрібно 35 років, щоб окупити витрати на покупку житла, коли вони здають його в оренду. Це довго чекати.
Звичайно, розрив між ціною покупки та підвищенням орендної плати дещо підриває думку про те, що нерухомість захищає людей, які зараз купують, від інфляції. Однак найбільша німецька будівельна компанія Vonovia запевнила інвесторів у тому, що орендна плата буде після підвищення.
вартість будівництва та ціни на нерухомість, тільки з деяким запізненням у часі.
Є також ризики для банків, які надали кредити під дуже низькі відсотки на ринку дорогого житла. У лютому Бундесбанк попереджав, що вартість житла завищена до 40%. Вона говорить про це вже майже десять років, але чим довше триватиме бум, тим більша ймовірність, що центральний банк виявиться правим.
Під тиском, щоб звучати жорстко, німецька влада нещодавно наказала місцевим кредиторам створити запас капіталу до наступного року і попередила їх бути особливо обережними при наданні нових іпотечних кредитів.
Але банкам буде важко переконати їх списати житловий бум. Німецькі регулятори наразі намагаються обмежити, скільки покупці можуть позичати на основі їхнього доходу та ціни на нерухомість, як цього вимагає регулятор фінансових ризиків ЄС. Хоча більшість німецьких покупців роблять значний початковий внесок, близько 18% беруть кредит на 100% або більше вартості покупки, тож принаймні є привід для занепокоєння.
Якщо регулятори не будуть агресивнішими або ставки за іпотечними кредитами не почнуть швидко зростати, бульбашка нерухомості в Німеччині, ймовірно, продовжить роздуватися.
Очікується, що Європейський центральний банк підвищуватиме процентні ставки менш агресивно, ніж Федеральний резерв, враховуючи триваючу слабкість економіки в деяких частинах єврозони. У цьому випадку існує небезпека, що монетарна політика залишиться занадто вільною для відносно процвітаючої Німеччини.
Хоча продаж німецьких облігацій підвищив прибутковість до найвищого рівня з 2018 року і, таким чином, збільшив вартість житлових кредитів, процентна ставка 1,75% за 10-річною іпотекою з фіксованою ставкою все ще виглядає привабливою в той час, коли інфляція прискорюється більш ніж вдвічі. як швидко. Бетонне золото ще не втратило свого блиску.
Джерело: investor.bg