Звичайно ж, основою основ є земля чи земельний банк. Саме земля і визначає нерухомість, як актив який буде реалізований. Поки навіть самі інноваційні технології не дозволяють перенести саме землю. Ключові параметри земельної ділянки, які визначають можливість і рентабельність його подальшого використання — це розташування, фізичні характеристики, дозволене використання та параметри забудови.
За визначенням земельні активи — це ризиковані інвестиції. Ключові інвестиційні ризики земельних активів — висока невизначеність щодо дотримання термінів і параметрів реалізації запланованих проектів.
Далі поговоримо про основний сегмент ринку — комерційну нерухомість.
Комерційна нерухомість акумулює більшу частину інвестиційних активів як в сегменті B2B (бізнес для бізнесу), так і в сегменті B2C (бізнес для клієнта).
Традиційно найбільшим сегментом інвестицій є офісний сегмент. А саме, будівлі для розміщення офісів компаній. Чому? По-перше, це універсальність і обсяг попиту. Офіси потрібні всім від гігантів світової економіки, до дрібних підприємців. По-друге, гарантований грошовий потік за рахунок довгострокових і нерасторжимых договорів оренди. В оренді на тривалий термін зацікавлені зазвичай як інвестори, так і самі орендарі. Договори оренди зазвичай полягають мінімум на п'ять років. А в зрілих ринках, таких як Лондон є прецеденти укладання договорів навіть на вісімдесятирічний період. По-третє, для офісних активів є потенціал зростання вартості. Зростання вартості протягом життєвого циклу активу визначається можливістю як збільшити ставку оренди, а також власне і збільшенням попиту на якісні активи.
Торгова або на поточний момент більш точно визначити торгівельно-розважальну нерухомість також є найбільшим сегментом ринку інвестиційної нерухомості. Попит на оренду тут формується торговими операторами та операторами у сфері розваг такими як кінотеатри, клуби, ресторани (переважно мережевими). Специфіка цих активів є велика сегментування орендарів. Великі якірні орендарі такі як супер і гіпермаркети, мережі кіно і громадського харчування займають великі площі на довгих і нерасторжимых договорах оренди з низькими ставками. Зазвичай терміни таких договорів варіюються від 10-15 років і вище. Середні і дрібні орендарі займають більшу частину активу за значно вищими ставками, але на менш тривалих строках. Така комбінація означає більш високу волатильність доходів інвестора, що і відбивається на оцінці.
Складська нерухомість. Один з найбільших і найдинамічніших сегментів комерційної нерухомості. Динаміка цього сегмента залежить, по-перше, від специфіки попиту. Оренда або володіння складами — це область інтересів великих виробників, логістичних компаній і торгових мереж. Ці компанії оперативно реагують на зміну макроекономічної ситуації. По-друге, проектування та будівництво складів займає набагато менше часу, ніж будівлі іншого функціонального призначення. Саме тому складська нерухомість швидше інших сегментів реагує на зміну попиту і пропозиції в економіці. Специфіка будівель і вимоги до них орендарів визначає більш високий термін оренда будинків (від 10-15 і більше років). Ризики інвестицій у цей сегмент — це більш низький потенціал зростання вартості і висока спеціалізація будівель.
Готелі. Інший ключовий сегмент ринку. Більш складний як за рахунок складності операційного управління, так і динаміки попиту. Управління готелями зазвичай здійснюється великими мережами на підставі довгострокових договорів оренди з інвесторами. Попит на послуги готелів зазвичай забезпечується переважно приватними, а не корпоративними клієнтами. Оскільки клієнтами готелів є звичайні люди, то попит і, відповідно, прибутковість готельного бізнесу, миттєво реагує на стан економіки. Така волатильність знаходить відображення в оцінці.
Житлова нерухомість. Найбільший сегмент ринку. Зазвичай є предметом інвестицій приватних інвесторів як з урахуванням специфіки активів, так і з урахуванням досить низької прибутковості. Останнім часом з урахуванням зростання вартості нерухомості по всьому світу і, відповідно недоступності житла для досить великої кількості людей, зростає популярність так званих дохідних будинків. Прибуткові будинки — це житлові будинки, які будуються за рахунок коштів інвесторів. І по аналогії з офісами здаються операторами приватним особам з метою одержання гарантованої прибутковості. Приклади таких будинків (хоч і поодинокі), але є і в Росії. На зрілих ринках цей сегмент вже існує давно. І популярність його в останні роки зростає.
Автор: www.bulgariastreet.ru