Продаж нерухомістi в Болгарії на первинному і вторинному ринках
Пошук нерухомості

Покупці нерухомості в Болгарії все обережніше ставляться до новобудов

Після невеликого здивування через початок війни в Україні наприкінці лютого ринок житла в нашій країні в березні повернувся до звичної діяльності, свідчить опитування Investor.bg серед консультантів з нерухомості.

Однак геополітична напруженість створює невизначеність для економіки, що ускладнює прогнозування ринку нерухомості в короткостроковій перспективі. Видимими наслідками війни на даний момент є рух ринку оренди у великих містах та на узбережжі Чорного моря через приплив людей з України та поглиблення проблеми збоїв постачання будівельних матеріалів, таких як залізо та дерево та їх зростання цін.

Покупці зеленої нерухомості тепер більш обережні при укладанні угоди, але інтерес до такої нерухомості зберігається, в тому числі через погану пропозицію готових будинків.

Очікується, що ціни на житло сповільниться, але навряд чи знизиться цього року. Тільки з весни минулого року ціни на деякі нерухомості в Софії зросли на 30-40%. Таким чином, у більшості переважних районів столиці вже важко знайти навіть однокімнатну панельну квартиру менше ніж за 100 тисяч євро.

«У часи кризи ринок житла знаходиться у досить вигідному становищі, оскільки багато людей вдадуться до покупки нерухомості, щоб захистити свої заощадження», – сказав Добромір Ганєв, голова Національної асоціації нерухомості (НСНІ) і керуючий «Форосом».

Явлена ​​повідомляє про дещо повільніший початок року за кількістю транзакцій на ринку порівняно з попередніми п’ятьма-шістьма роками. За словами виконавчого директора агентства нерухомості Ізабели Клісарської, частково це пов’язано з дедалі частішими вказівками банківського сектору на підвищення процентних ставок за кредитами через прискорення інфляції.

«Федеральна резервна система США вже реалізувала перше з щонайменше шести запланованих підвищення процентних ставок цього року на 0,25%. «Очікування деяких економічних аналітиків полягають у тому, що Європейський центральний банк буде проводити подібну політику, а отже, і національні центральні банки», – сказала Клісарська.

За перший тиждень після початку військового конфлікту в Україні Явлена ​​помітила падіння дзвінків клієнтів на національному рівні приблизно на 38%, тоді як у Софії затримка була меншою – близько 14%. Проте на другому тижні падіння було майже повністю компенсовано як у Софії, так і по всій країні. На третьому тижні війни відбулося навіть збільшення кількості запитів від клієнтів у порівнянні з попередніми двома тижнями – близько 17% для Софії і близько 22% для країни. Однак у поведінці покупців відбулася зміна, що виражається у збільшенні часу прийняття рішення про покупку.

«У лютому та березні ми продаємо більше нерухомості на морі, ніж у літній сезон. «Люди з меншими заощадженнями від 20 000 до 40 000 євро хочуть купити нерухомість, щоб захистити свої гроші, і звертаються до будинків для відпочинку», – сказала Стойкова.

Тиск біженців

За словами Доброміра Ганева, з початку року і до початку конфлікту в Україні не відбулося жодних змін у ставленні покупців. «З початку конфлікту ринок оренди помітно змінився через приплив людей з України, хоча про підвищення орендної плати не може бути й мови. Особливо напруга є у великих містах і на морі, в тому числі в деяких менших муніципалітетах, таких як Поморіє, Балчик, Чорноморець, Бяла», – зазначає Ганєв.

Громадяни України, які шукають орендне житло в нашій державі, в основному представлені двома групами: люди, яким просто потрібен притулок, переважно жінки з маленькими дітьми, які не мають великих можливостей і згодні жити де завгодно, і заможніші люди. 

вимоги до житла, в якому вони будуть розміщені. Українці другої групи орієнтуються на оренду житла і зазвичай вибирають повністю мебльовані будинки в хороших районах, каже Ганєв.

За його словами, пропозиція в чорноморських містах може задовольнити попит, але, хоча вони нічого проти громадян України, деякі власники житла вже відмовляються здавати свою нерухомість, бо бачать ризики – невідомо, який буде термін оренди. У більшості випадків люди укладають договори короткострокової оренди, які пропонуються на таких платформах, як Airbnb, і власники побоюються проблем із оплатою рахунків, оскільки багато громадян України проїжджають транзитом через Болгарію.

«Деякі власники здають свою нерухомість в оренду, не замислюючись про такі проблеми, вони роблять це, бо мають фінансові можливості. Але є й власники, яким потрібен їхній дохід від оренди, і для них буде проблема, якщо орендар місяць-два не оплачує їх проживання», – сказав Ганєв.

Не виключено, що частина українців, які приїжджають до нашої країни, залишаться тут, якщо знайдуть роботу, а згодом стануть активними на ринку збуту, сказав він. «А зараз ми маємо випадки, коли українські компанії переводять співробітників до Болгарії. ІТ-компанія, наприклад, орендувала 60 квартир у Варні з довгостроковими договорами та можливістю викупу частини будинків», – сказав Ганєв.

Більшість громадян України, які користувалися послугами Bulgarian Properties, мали фінансові ресурси та бюджет від 500 до 1000 євро на місяць для оренди житла, зазначила Стойкова. "Це нормально, тому що до вчорашнього дня ці люди нормально жили, працювали і мали заощадження", - сказала вона. Більшість громадян України прагнуть зняти житло на два-шість місяців, але через відсутність пропозиції деякі погодилися на річну оренду, оскільки орендодавці неохоче це роблять. Після сильного тиску в перші дні конфлікту наплив людей з України не такий сильний, додала Стойкова.

Явлена ​​повідомляє про попит переважно з боку громадян України, які хочуть оселитися з родинами, щоб спокійно жити та працювати. Результатом є багаторазове зростання інтересу до орендної нерухомості у великих містах, головним чином у Софії та Варні. Бажаний термін оренди варіюється від кількох місяців до року. Запити на купівлю нерухомості в українців ще не зареєстровані.

«З іншого боку, операції з російськими громадянами стають все більшою проблемою – не лише морським шляхом, а й в інших населених пунктах та частинах країни. Причина – неможливість здійснення платежів у випадках, коли продавець не має банківських депозитів у болгарських банках, а також труднощі з проїздом», – сказала Клісарська. Але інтерес громадян Росії до покупки нерухомості в нашій країні на даний момент не надто великий. Останніми роками росіяни в основному продають нерухомість біля моря, а покупцями є переважно громадяни Болгарії, додала вона.

Однак, за словами Ганєва, не виключено, що з часом громадяни Росії можуть захотіти покинути батьківщину з економічних причин, а коли у них буде можливість подорожувати, деякі з них можуть вирушити до Болгарії. «Можливо, хтось із цих людей зосередиться на купівлі нерухомості в нашій країні», – додав він.

Більш обережно з зеленими властивостями

Іншим наслідком конфлікту в Україні є порушення поставок основної сировини в будівництві, як-от залізо та ліс, а також зростання цін на матеріали. З подібними проблемами будівельники стикаються з минулого року через пандемію, коли ціни на будівельні матеріали зросли в середньому приблизно на 30%.

Зростання цін створює проблеми для підприємців з розрахунком витрат. «Інвестори, які фінансово забезпечені кредитами або власними коштами, швидше за все, обмежуються продажами, щоб побачити, що станеться в середньостроковій перспективі. Однак це можуть дозволити собі лише стабільні та фінансово добре застраховані компанії», – прокоментував Ганєв.

Багато підприємців покладаються на зелені продажі і можуть мати проблеми, сказав він, але додав, що, з іншого боку, це може дозволити ринку укладати хороші угоди. «Деякі підприємці можуть знизити ціни, щоб отримати фінансування на наступний етап будівництва. Однак це також створює ризики, тому що якщо вони погано зроблять свої розрахунки, їх витрати можуть бути вищими за відпускні ціни», – сказав Ганєв.

На сьогоднішній день банки не змінили умови кредитування, хоча, швидше за все, перевірять заявників ще ретельніше. «Вони дотримувалися думки, що якщо підвищити ставки, то це станеться наприкінці цього або на початку наступного року. Однак через події останнього місяця цей процес може затягнутися», – сказала Стойкова.

Вона радить людям, які зараз обмірковують покупку нерухомості, добре продумати свій бюджет. «Розстрочка по іпотечному кредиту має відповідати максимум 30% -40% місячного доходу. Якщо ви купуєте зелений, покупцям добре доопрацювати договір, поставити всі питання про ціни, індексацію цін та терміни, встановити толерантність, тому що затримки обов’язково будуть чи ні. Справа доходить до завершення деяких угод. », – прокоментувала Стойкова.

У той же час, за її словами, зараз для продавців сприятливий час, щоб продати нерухомість з хорошим прибутком, оскільки ціни високі, а попит високий. «Пропозиція готової нерухомості дуже обмежена, вторинний ринок майже відсутній, тому можна укладати багато вигідних угод. Зараз люди купують нове житло не тільки тому, що віддають перевагу йому, що є фактом останніх років, а й через відсутність на ринку готової нерухомості. «Готовні та мебльовані будинки в новобудовах надзвичайно привабливі та дуже швидко продаються», – сказала вона.

Але поки що власники вважають за краще зберегти свою власність. «Навіть у великих будинках, де ми очікували, що від 10 до 20 % будинків було придбано з метою інвестування, а оскільки їх купівля до цього часу подорожчала навіть вдвічі, вони все одно не виходять на ринок перепродажу», – сказала Стойкова.

Причина в тому, що болгари продовжують сприймати власність як основний засіб збереження вартості грошей, з часом її збільшуючи і тим часом одержуючи прибуток від власності. «Однак треба зазначити, що рентабельність інвестицій в нерухомість від здачі в оренду останніми роками знижується. Наразі він коливається від 3% до 4,5% на річній основі, при цьому все частіше коментуються показники прибутковості нижче 3%», – каже Клісарська. «Для всіх спостерігачів на ринку нерухомості та фінансових ринків зрозуміло, що такі рівні прибутковості не можуть компенсувати навіть половини поточної інфляції», – додала вона.

Загальне підвищення цін на товари та послуги повною мірою стосується і цін на нерухомість, які лише за останній рік, за словами Явлени, зросли на 18-20%. Поки що немає жодних ознак того, що вони змінили свою тенденцію до зростання в останні роки, але очікується, що їх зростання сповільниться в найближчі місяці та рік, сказала Клісарська.

«З огляду на їх абсолютні показники та рівень інфляції, в цьому році ціни навряд чи знизяться. Це також з огляду на складні ланцюги поставок заліза та лісоматеріалів з Росії та України, необхідність отримання альтернативних джерел цієї основної будівельної сировини, проблеми з енергетикою, які вже справляють значний тиск на деякі підприємства, а також збільшення деяких підприємств. вартість будівельної продукції. Ми очікуємо, що в цьому році вплинуть будь-які зміни процентних ставок», – сказала Клісарська.

За її словами, сповільнення ринку житла очікувалося наприкінці 2019 - початку 2020 року. «На початку криза COVID тиснула на ринок нерухомості, але лише на чверть, а потім утримання ринку призвело до стабільного зростання інвестицій. . Навесні 2021 року почався серйозний ріст у двох напрямках. З одного боку, зріс інтерес до купівлі нерухомості, що призвело до збільшення кількості угод, а з іншого боку ціни на нерухомість виросли, а для Софії це зростання для деяких типів нерухомості в залежності від регіону досягло понад 30 % -40%., каже Клісарська.

Її спостереження показують, що в найбільш переважних районах Софії вже важко купити навіть однокімнатну панельну квартиру за ціною нижче 100 тисяч євро. «Ми жартуємо в «Явлені», що частково винні в цьому смс від банків про плату за доступність людям з високим рівнем заощаджень. Якщо людина отримує кілька SMS-повідомлень на місяць від кількох банків про утриману готівкову комісію на суму понад 1500 левів, навіть якщо її дохід за місяць значно вищий, його реакція полягає в тому, щоб інвестувати їх у нерухомість, щоб утримати їх навіть із прибутковістю нижче. 3%. Добре, щоб БНБ втрутився, щоб заспокоїти надмірне зростання цін, тому що за ним, швидше за все, не послідує нове зростання», – додала Клісарська.

Джерело: investor.bg