Кількість звернень від інвесторів в курортну нерухомість Болгарії стрімко зростає. Одночасно збільшився потік запитань про порядок і оформленні покупки житлової та комерційної нерухомості, податки і вартості обслуговування об'єктів. Компанія Bulgaria Street узагальнила інформацію для покупців.
Це загальні дані. Нюанси покупки, терміни вартості по кожній угоді індивідуальні.
Порядок покупки квартир і приміщень в Болгарії
Загальні правила угод на ринку нерухомості не відрізняються від Польських або прийнятих в інших країнах ЄС:
1. Нотаріальне посвідчення акта про передачу права власності складається в країні, де знаходиться об'єкт нерухомості.
2. Валюта угоди - EUR.
3 варіанти процесу покупки нерухомості в Болгарії
Інвестиційний тур в Болгарію. Особисте знайомство з інфраструктурою курорту, якістю сервісу, пам'ятками. Огляд об'єктів, оформлення попереднього договору, нотаріус, договір з керуючою компанією. Ви приймаєте рішення по своєму смаку, бюджету і перевагам.
Онлайн-купівля квартири або будинку в Болгарії. Цифрові технології забезпечать знайомство з курортом, районом, оглядом об'єкта. Дистанційно ви знайомитеся з документами і продавцем. Всі питання, пов'язані з підготовкою документів, оформлення права власності та ефективним використанням курортних апартаментів забезпечить Bulgaria Street.
Комбінація онлайн-технологій і особистої присутності. Ви можете приєднатися до угоди на будь-якому етапі - від огляду квартир до офісу нотаріуса. З нашого досвіду - найоптимальніший варіант.
Основні етапи покупки нерухомості на первинному ринку в Болгарії та допомогу Bulgaria Street
1. Укладення агентського договору (брокерську угоду) з нами. Узгодження переліку послуг, обсяг зобов'язань і відповідальність сторін.
2. Вибір нерухомості. Формування short list об'єктів.
3. Організація інвестиційного туру: маршрут, зворотні авіаквитки, готель.
4. Зустріч в аеропорту. Трансфер або допомогу в оренді авто.
5. Ознайомчий тур по квартирах і приміщеннях з short list + огляд нових надходжень перспективних об'єктів.
6. Оцінка інвестиційної привабливості квартир, будинків та приміщень.
7. Супровід переговорів з продавцем. Важливо! Переговори ефективні, якщо ви відразу вносите всю вартість об'єкта на первинному ринку або купуєте в одного продавця ≥2 квартир.
8. Отримання BULSTAT (аналог NIP). Відкриття рахунку в болгарському банку.
9. Одночасно: бронювання, депозит, підписання договору про резервування нерухомості. Комісія за бронювання ± 1000 €.
10. Переклад документів. Узгодження умов попереднього договору.
11. Попередній договір про передачу права власності.
12. Оплата авансу ≥30% ціни квартири. Термін до 14 днів. На первинному ринку комісія за бронювання входить у вартість авансу.
13. Продавець готує об'єкт для угоди в нотаріуса. Bulgaria Street контролює юридичну чистоту угоди, відповідність об'єкта обумовленим в попередньому договорі параметрам.
14. Оплата повної вартості нерухомості, ≤70%. Терміни та транші обумовлені в попередньому договорі. Частина суми може бути виплачена після введення будівлі в експлуатацію і навіть після оформлення у нотаріуса.
15. Договір про передачу нерухомості оформляється нотаріусом в Болгарії після введення будівлі в експлуатацію. Присутній присяжний перекладач.
16. Укладення договору з керуючою компанією і обов'язкові процедури для власника нерухомості Болгарії (про це розповіли нижче).
17. За бажанням - залучення орендарів, контроль стану і прибутковості об'єкта.
На всіх етапах менеджери Bulgaria Street консультують, допомагають в переговорах і підготовці угоди.
Важливо! Bulgaria Street більше 15 років продає будинки, квартири і комерційну нерухомість в Болгарії. Ми підписуємо контракти на продаж первинної нерухомості виключно з перевіреними компаніями-забудовниками. Всі вони мають гарантії Державного казначейства і успішно реалізовані проекти.
Серед наших задоволених клієнтів - громадяни і резиденти Польщі, Великобританії, Франції, Норвегії, Ірландії, Росії, України, Беларісіі. Інвестиції в курортну нерухомість практикують юристи, економісти, банкіри, представники IT-сфери, селебріті. Ми забезпечуємо юридично надійну і вигідну угоду.
Основні етапи покупки нерухомості на вторинному ринку в Болгарії та допомогу BulgariaStreet
Більшість етапів пошуку і оформлення покупки збігається з переліком в первинному ринку. Основні відмінності покупки на вторинному ринку:
1. Після вибору квартири або приміщення намір сторін підтверджується бронюванням. Це внесення депозиту на рахунок агентства або юридичної контори і підписання попереднього договору.
2. У продавця є в середньому ≤4 тижнів для підготовки об'єкта до угоди. Bulgaria Street займається підготовкою документів, перевірку об'єкта на відсутність заборгованостей і іпотечних зобов'язань, і забезпечує юридичну чистоту угоди і фізичну безпеку оглянутого покупцями майна.
3. Оплата вартості нерухомості за вирахуванням суми депозиту здійснюється одним платежем. Форма - банківський переказ.
а. Продавець і покупець мають рахунки в одному банку Болгарії.
б. Покупець переводить гроші на рахунок юридичної контори, представник якої підписує договір на обслуговування клієнта і покупку житла від його імені або в його присутності на угоді.
Навіщо потрібно бронювання нерухомості в Болгарії
99% продавців - це не жителі Болгарії. Мультинаціональне співтовариство власників курортної нерухомості об'єднує громадян десятків країн: англійців, французів, росіян, ірландців, шведів. Для продавця підготовка угоди - це істотні фінансові і часові витрати. Депозит і бронювання підтверджують тверде рішення покупця. Одночасно покупець впевнений, що вигідний об'єкт не буде проданий конкуренту.
Як відбувається бронювання нерухомості в Болгарії
Ви укладаєте з Bulgaria Street брокерську угоду в онлайн або офлайн режимі. Для дистанційного підписання вам буде спрямована форма з індивідуальним договором. У PDF файлі зафіксований перелік послуг і вказані банківські реквізити нашої компанії або юридичної контори. Договір підписаний, відсканований, має унікальний номер.
При бронюванні квартири, будинку або приміщення покупець оплачує два платежу:
● аванс для продавця, сума депозиту ± 1000-3000 €. Ця сума буде вирахувана з вартості об'єкта при остаточному розрахунку;
● аванс винагороди нашої компанії, обумовлений брокерським угодою. Повна оплата - після успішної операції. На первинному ринку винагороду брокеру оплачує забудовник, для покупця послуги дорівнюють нулю.
Перерахований на наш банківський рахунок аванс для продавця ми як брокер перераховуємо на спеціально відкритий в болгарському банку депозитний рахунок.
Договір про резервування і депозиті на вторинному ринку нерухомості стандартно підписується на термін 4 тижні. За цей час продавець готує документи до угоди.
Негайно після отримання передоплати статус оголошення в каталозі змінюється на «заброньовано».
Всі витрати на покупку нерухомості в Болгарії
Вартість об'єкта узгоджена з продавцем. Після бронювання продавець не може змінювати суму. Крім головної оплати, є стандартний перелік витрат покупця:
Нотаріальний збір. Оплата послуг нотаріуса ± 350-600 €. У Болгарії нотаріуси оформляють угоди тільки з локальними об'єктами, обмеженими межами муніципалітету. Не можна провести в Бургасі покупку квартири в Варні і навпаки. Залежно від району розташування нотаріуса вартість послуг коливається.
Податок на цивільно-правові угоди (РСС). 3-5%. Розмір залежить від муніципалітету. База оподаткування: не ціна об'єкта в договорі, а оціночна вартість для податкових цілей. Її отримує продавець в офісі комуни, за 1 день до операції надає нотаріусу. Оплата оцінки об'єкта для податкових цілей - за рахунок покупця
Ці витрати сплачується в день операції нотаріусові або перераховуються на його рахунок не пізніше 1 дня до угоди. Розмір податку РСС на підставі оцінки розраховує нотаріус.
Скільки коштує утримання нерухомості в Болгарії
Обслуговує комплекс. Так на болгарському звучить фіксована сума, або такса підтримки і управління. Її кожен власник нерухомості в багатоквартирному комплексі з широким переліком зручностей щорічно виплачує керуючої компанії. Розмір - 5 - 15 € за 1 м² загальної площі на рік.
Приклад: квартира-студія в багатоквартирному комплексі з басейном, тренажерним залом, консьєрж-сервісом. Загальна площа 28,5м². Такса підтримки = 10 € х 1м в рік. Це 285 €. Для порівняння - вартість оренди апартаментів на добу влітку 20-80 €.
У вартість такси підтримки входять всі витрати на управління та утримання комплексу:
● рецепція, консьєрж-сервіс та охорона 24/7/365;
● парковка для власників апартаментів;
● чистка та дезінфекція басейнів;
● ландшафтний дизайн, догляд за газонами і рослинами;
● прибирання території комплексу і під'їздів;
● вивезення сміття;
● фонд оновлення - ремонт покрівлі, косметичний ремонт фасадів, утримання інженерних комунікацій і телекомунікацій;
● обслуговування ліфтів;
● додаткові зручності комплексу: тренажерний зал, дитячий куточок, відкриті активують-зони, сауна та ін .;
● податок на майно;
● за бажанням - фіксована оплата за споживання води та електроенергії.
Керуюча компанія повністю веде господарську діяльність комплексу: наймає персонал (прибиральниці, садівники, адміністратори, прачки, сантехніки). Компанія укладає договори на вивезення сміття та утримання басейнів, контролює стан комунікацій.
Додаткові послуги керуючих компаній. Великі компанії самі є туроператорами. Дрібні - укладають з туроператорами договору і забезпечують максимальне завантаження комплексу в літній і різдвяний сезон. Власник квартири вказує період, коли він буде займати апартаменти сам або надавати друзям. Сезон в Болгарії з травня по жовтень, вільні дати компанія може заповнити орендарями, щоб ви отримали прибуток від здачі апартаментів в НДУ. Після закінчення сезону компанія складає фінансовий звіт для власника. Виплата прибутку традиційно відбувається щороку в 4 кварталі. Приємний подарунок до Різдва.
Винагорода послуг бронювання та контролю оренди апартаментів становить 25-45% від вартості оренди.
Як управляе дохідної нерухомості компанія:
● рекламує вашу квартиру;
● становить і контролює графік бронювання;
● контролює стан квартири, меблів, сантехніки та побутової техніки д до і після кожного постояльця;
● забезпечує клінінг, прання білизни і рушників;
● купує і поповнює витратні матеріали (туалетний папір тощо).
Якщо ви самі контролюєте бронювання апартаменту, ви можете за бажанням укласти договір на клінінг, прання, заміну витратних матеріалів.
Купівля квартири без такси підтримки означає, що всі витрати на утримання будинку та охорону майна покупець несе сам і ділить з іншими співвласниками будинку. У курортних районах такі будинки - рідкість. Для іноземних інвесторів вони не зручні.
Додаткові витрати на утримання житла. Кожна квартира і приміщення мають власні лічильники води та електроенергії. Якщо ви відмовилися від фіксованої оплати - платите за показаннями. Багато хто вибирає фіксовану оплату керуючої компанії. В кінці року компанія розраховує фактичне споживання і розраховує вартість доплати або переплати.
Важливо! Ціни на електроенергію в Болгарії приблизно на 2/3 нижче польських. На відміну від Польщі, у власника квартири немає абонентського збору, передачі змінної або фіксованою. У Болгарії платять за фактично спожиті кіловати.
Що входить у вартість послуг Bulgaria Street
Компанія забезпечує комплексне або часткове обслуговування покупців. Ми можемо підключитися до угоди на етапі укладання попереднього договору або перевірки юридичної чистоти угоди.
Важливо! В угодах на первинному ринку послуги брокера оплачує забудовник. Покупець не платить нічого.
На вторинному ринку вартість винагороди нашої компанії:
● залежить від обсягу послуг і ціни об'єкта;
● обмовляється з кожним покупцем індивідуально.
Основний перелік послуг Bulgaria Street для покупців нерухомості в Болгарії:
1. Формуємо бази даних об'єктів, проводимо первинну перевірку достовірності інформації і фотосесію об'єкта.
2. Проводимо онлайн-огляди, консультуємо, розраховуємо прибутковість об'єктів.
3. Погоджуємо перелік об'єктів на огляд, формуємо short list.
4. Трансфер клієнта до і після операції в аеропорт.
5. Проводимо індивідуальний ознайомлювальний тур по попередньо узгодженим об'єктів.
6. Отримуємо BULSTAT для покупця або завантажуємо чинного сертифіката.
7. У банку, в якому відкрито рахунок продавця, відкриваємо спеціальний рахунок для транзакції.
8. Супроводжуємо первинну транзакцію:
● переклад авансу на рахунок в офісі або дистанційно;
● збір документів, декларацій для нотаріуса;
● супровід нотаріального посвідчення договору резервування і депозиту.
9. Супроводжуємо угоду в нотаріуса або підписуємо документи від його імені на підставі довіреності.
10. Отримуємо у нотаріуса копію нотаріального акту після реєстрації в Регістрі Нерухомості (аналог польського Земельного Реєстру).
11. Допомагаємо покупцеві або від його імені в протягом 7 днів після операції проводимо обов'язкові процедури:
● Реєстрація житла в Податковій інспекції з метою оплати податку на нерухомість - заява і реєстрація;
● Болгарський Іпотечний судовий регістр - повідомлення;
● керуюча компанія - повідомлення і підписання договору;
● постачальник води - повідомлення і підписання договору;
● постачальник електроенергії - те ж саме.
Якщо всі дії проводилися без фізичної присутності покупця в Болгарії, ми здійснюємо всі процедури на підставі нотаріально посвідченої довіреності. Після завершення всіх формальностей повний пакет документів відправляється клієнту надійної кур'єрською службою.
Обслуговування після покупки. Дизайн-проект квартири, закупівля матеріалів, ремонт, контроль якості роботи ремонтної бригади, покупка меблів, сантехніки, текстилю, елементів декору. Пошук орендарів для ваших апартаментів.
15 років досвіду успішних продажів
Команда Bulgaria Street відмінно знає всі курорти країни, перспективні новобудови і популярні житлові комплекси. Ми стежимо за динамікою ринку, забезпечуємо надійні та вигідні угоди для наших покупців.
З власного досвіду знаємо: нерухомість біля моря в Болгарії - це надійні інвестиції, стабільний пасивний дохід і місце, де завжди можна комфортно відпочити.