При здійсненні процедури купівлі-продажу квартири нерідко перед остаточною купівлею робиться передача авансу. Проте не усі плановані угоди закінчуються придбанням житла, бувають обставини, коли покупець завершити угоду не в змозі, в таких випадках повернення авансу покупцеві часто стає каменем спотикання сторін.
Аванс чи завдаток?
Основна проблема авансів в тому, що його функції часто плутають з функціями завдатку. Коли угода розривається за ініціативою покупця і нерухомість залишається в "підвішеному" стані, у разі завдатку власник квартири має право залишити гроші у себе. Проте у разі підписання договору авансу все складніше. Формулювання договору може бути різним, але при розірванні угоди продавець завжди залишається в невигідному становищі: незалежно від умов розірвання, прописаних в тексті договору, продавець зобов'язаний повернути отримані ним грошові кошти.
Якщо ж продавець не має наміру повертати гроші, то покупець може вибороти своє право на аванс в судовому порядку.
Порядок судових розглядів з питання повернення авансу
Судові засідання, що обговорюють повернення авансу покупцеві, - нерідке явище. За статистикою близько 15% угод з квартирою проводяться з укладенням договору авансу, а в юридичній практиці поняття аванс - дуже умовне значення, воно не має чітких критеріїв (як у разі завдатку). Не дивно, що для ухвалення справедливого рішення потрібне втручання юристів.
Головний документ, по якому продавець відстоює свої права, - це договір авансу, у тому числі та його частина, де встановлена відповідальність сторін за розрив домовленості. Але цей документ рідко допомагає довести правоту сторони, що отримала аванс. Уся справа в законодавчих актах.
Згідно із законодавством в договір авансу неприпустимо включати пункти, еквівалентні договору об передачі завдатку, у тому числі що відносяться до відповідальності сторін за розірвання угоди. Тобто які б умови не були прописані в цій частині договору, вони не мають ніякої юридичної сили.
Повернення ж суми авансу у разі розриву домовленості про купівлю квартири має бути зроблене продавцем згідно із законодавством - утримання грошових коштів розцінюється як незаконне збагачення за рахунок покупця, що не відбувся.
Так що, найімовірніше, продавцеві отримані грошові кошти доведеться повернути. Більше того, з продавця при розірванні угоди окрім суми авансу може зажадатися і компенсація за користування деякий час грошовими коштами: зазвичай така компенсація коливається в межах 9% річних суми авансу.
По суті, договір авансу більше схожий не із завдатком, а з письмовим підтвердженням про отримання коштів від потенційного покупця. До речі, отримання покупцем розписки про прийом продавцем грошових коштів у розмірі авансу обов'язково, такий документ - головний його аргумент в суді.
Для юридичної значущості в розписці варто вказати адресу квартири, основні параметри (число кімнат, площа) і дату передачі грошових коштів. Траплялося, що судовий розгляд вирішувався на користь продавця із-за некоректно складеної розписки. Хоча, навпаки, деякі судові рішення на користь покупця проводилися навіть без її наявності. Щоб не ризикувати, краще заздалегідь стурбується підготовкою коректних документів.
Зрозуміло, виходячи з усього вищесказаного, покупцеві набагато вигідніше укладати договір авансу з вимогою передати розписку про отримання грошей від покупця - такий договір фактично не накладає ніяких зобов'язань на покупця, і навіть якщо угода розривається, тому що покупець знайшов прийнятніший варіант після укладення договору авансу, продавець все одно зобов'язаний здійснити повернення авансу покупцеві.
З точки зору продавця, зрозуміло, вигіднішим стане отримання не авансу, а завдатку. Проте, треба враховувати, що у такому разі і продавець зв'язує себе зобов'язанням не пропонувати квартиру іншим покупцям : у разі розірвання подібної угоди самим продавцем він зобов'язаний буде виплатити суму завдатку продавцеві в подвійному розмірі.