Ринок нерухомості залишається стабільним, незважаючи на проблеми коронарного кризи і пов'язані з ним труднощі. Які проблеми для бізнесу в сфері нерухомості і які прогнози лідерів галузі - відповіді на ці питання ми шукаємо сьогодні у підприємців Десіслава Петрової та Емануїла Лазарова, керуючих партнерів провідного бренду нерухомості в країні BESO Будинки.
Єврозона і іноземні інвестори
Що стосується вступу Болгарії в єврозону, питання вже не в тому, чи варто, а коли. З виступів керуючого БНБ Димитра Радєва і міністра фінансів Кирила Ананьєва стає ясно, що європейська валюта замінить болгарський лев в 2024 році. Менш ніж через три роки і рівно через 25 років після введення євро - спочатку як валюта для безготівкових розрахунків в 11 країнах світу.
У членства в єврозоні багато переваг: це заощадить валюту, знизить вартість кредиту (при інших рівних) і позитивно позначиться на торгівлі, туризмі та нерухомості. Якщо німцеві, французу чи італійцеві не потрібно міняти валюту для відвідування Болгарії і платити тут, це буде додатковим фактором стабільності і довіри.
Протягом багатьох років євро перемагав скептиків, які очікують, коли він впаде, як колос на глиняних ногах. Сьогодні єврозона - це елітний валютний клуб більшості країн ЄС, а євро - друга за популярністю резервна валюта в світі (після долара США). Єдині країни ЄС, які ще не мають наміру переходити на євро, - це Чеська Республіка, Угорщина, Швеція і Данія. Але навіть в цих країнах в багатьох місцях можна платити в євро і не хмуритися.
Приєднання до єврозони зазвичай супроводжується збільшенням іноземних інвестицій в нерухомість. Це показує практику країн, які вже прийняли євро в якості офіційного платіжного засобу. Інтерес почався з вступом в валютний механізм ERM-II, відомий як «зал очікування» єврозони. І це триває після введення євро.
Логіка наступна - у ряду інвестиційних фондів в Німеччині, Франції та інших країнах є стратегія, яка дозволяє їм інвестувати тільки в країни зони євро. Таким чином, вони усувають валютний ризик своїх вкладень, який може принести їм серйозні негативні наслідки, особливо при високій динаміці обмінного курсу. Приєднання Болгарії до валютного клубу автоматично внесе нашу країну на інвестиційну карту цих фондів. Залишилося тільки знайти виграшні ніші в нашій країні.
Домашній офіс і потреба в просторому будинку
У березні 2020 року сталась пандемія, і світ змінився за лічені дні. Робота, зустрічі, навчання, розваги, звички. Мільйони людей залишилися вдома, і їх довелося швидко перемістити в Міністерство внутрішніх справ.
Найбільшою проблемою виявилося знайти в будинку підходяще місце - місце, де вас не будуть постійно відволікати партнер або діти. Одні перебудували стелі, інші «зайняли» тераси. А коли зігрівалася погода, люди заповнювали двори і сади. Але це тимчасові рішення, і коронавірус не зникне раптово. Історія XX століття показує, що пандемії в міжнародному масштабі тривають не менше 2 років і стихають на період від 3 до 5 років.
Робоча рішення - знайти варіант переселення в більший будинок (покупка або оренда). Були люди, які зробили - поміняли однокімнатну квартиру на двокімнатну. Або вони переїхали в новий будинок з просторою вітальнею, де можна обладнати робочу зону. Великим попитом користувалися і будинки з великими терасами.
Для багатьох пар більш простора квартира може бути розумним і передбачуваним кроком. Коли пандемія в один прекрасний день вщухне, це простір ідеально впишеться в плани по розширенню сім'ї. А чи є на світі щось краще дітей?
Метро - сильний магніт для покупців
Під час пандемії відбулася добра. У Софії «біла ластівка» 2020 року став третьою гілкою метро, що відкрилася в серпні. Поки працює тільки перша ділянка - від «Червоно Села» до «Хаджі Димитра», але це ще не все. Через кілька днів метро вийде на КАД між Овча купелі і Горна Баня.
З третім діаметром метро Софія матиме розвинену й ефективну мережу загальною протяжністю 52 км. Це забезпечить швидке сполучення практично всіх великих житлових комплексів з центром.
Метро Софії поступово стало суперфактора на ринку нерухомості, провідним критерієм при виборі нового будинку. Навколо нових станцій метро виникло безліч житлових будинків, офісних будівель і торгових центрів. Практично всі торгові центри знаходяться поруч зі станцією метро, розраховуючи на великий пасажиропотік.
Місцева влада навіть заохочують будівництво житлових будинків біля метро. Це сталося з поправками до Закону про структуру і будівництві муніципалітету Софії, прийнятими в 2018 році. Там написано, що максимальна висота (нижня частина) новобудов в більшій частині Софії становить 75 м. Станція метро (в 400-метрової зони) дозволені споруди висотою до 100 м, причому положення не поширюється тільки на центр і райони «Тріадицею», «Лозенец »,« Младост »і« Ізгрев ».
Софії буде розширюватися і далі - третій промінь буде йти в північно-східному напрямку до бул. Ботевградско Шосе, між Левскі і Враждбеной. Також планується відгалуження від Військової академії через Arena Armeec до торгового центру. Є проект ще двох зупинок після Business Park Sofia - перша на КАД навпроти «декатлону», а друга - навпаки IKEA і «Софія Ринг Молл». Це, безумовно, приверне в ці області більше розробників.
Фактор Airbnb і інвестиції в нерухомість
Платформа Airbnb змінила цілий мікросегмент ринку нерухомості і зробила короткострокову оренду популярним варіантом для інвесторів. Невеликий американський стартап, заснований в 2008 році, зараз є публічною компанією з ринковою капіталізацією понад 110 мільярдів доларів.
Однак на будь-якому прибутковому ринку в якийсь момент починає втрачатися баланс між попитом і пропозицією. І тут позначилася конкуренція - стали падати середні орендні ставки, а значить, і показники зайнятості та рентабельності. До кінця 2019 року на Airbnb було зареєстровано понад 3300 квартир в Софії і більше 10000 квартир по всій Болгарії.
Пандемія ще більше погіршила ситуацію. З березня 2020 року перестали літати літаки, майже зникли іноземні туристи, а квартири Airbnb спорожніли. Криза корони майже вдвічі скоротив кількість зареєстрованих об'єктів нерухомості в Болгарії на популярній платформі.
Однак коронавірус не знищить сегмент короткострокової оренди. Очікується, що після закінчення пандемії туристи повернуться з новими силами і з ще більшою жадобою пригод.
Фактор Airbnb поки не вплинув на новобудову в Софії. Інтерес до таких інвестицій був, але девелопери уникали такого типу покупців, щоб зберегти середовище проживання. Мешканці в квартирах Airbnb іноді бувають досить гучними і створюють дискомфорт для тривало проживають в будинку. Вирішити це можна елегантно - відокремивши окремі частини окремими входами в новобудови. Нерухомість в них буде призначена тільки для короткострокової оренди і дозволить легко керувати і обслуговувати. У Болгарії вже є будівельні підрядники, які розробляють такі концепції і скоро будуть готові відповісти на інтерес.
Нові горизонти перед віртуальними турами
Віртуальна реальність увійшла в світ нерухомості. У покупця є можливість переглянути бажану квартиру з дому, який знаходиться в десятках кілометрів. Це стане ще більш реалістичним, якщо додати обладнання віртуальної реальності - окуляри або шолом. Завдяки технології VR перегляд став швидким, легким і привабливим. Тисячі клієнтів можуть оглянути нерухомість за лічені дні, при цьому навряд чи можна організувати більш десятка перевірок.
Болгарські девелопери і агентства нерухомості також вклали кошти, щоб зробити можливими 3D-зйомку. Коли ми говоримо про болгарських покупців, важливо відзначити, що «віддалений доступ» служить тільки для формування початкового уявлення. Потім повинен бути медичний огляд, нехай навіть кілька, і тільки після цього, можливо, переходити до угоди.
Інша ситуація для іноземців і болгар, які проживають за кордоном. У них є практика купувати, не дивлячись, на гідності нерухомості наживо. У найближчі роки віртуальні перевірки власності стануть ще більш реалістичними. Це станеться з появою віртуальних світів, як ми вже бачили в культових фільмах, таких як «Матриця» і «Спочатку гравець, приготуйся».
Кілька місяців тому Facebook Inc. представила бета-версію футуристичного проекту Horizon, який може стати наступним великим досягненням. Розробників вже запрошують розробляти свої тематичні міні-світи в Horizon, і з цього моменту ми можемо передбачати: світ нерухомості буде мати яскраве присутність у віртуальному всесвіті.
Переклад і редагування статті на investor.bg