Все велике розмаїття угод з нерухомістю можна умовно розділити на дві категорії:
• угоди, в результаті яких права користування і (або) розпорядження майном на постійній або тимчасовій основі переходять від однієї особи до іншої;
• дії, в результаті яких подібні зміни не відбуваються.
Найчастіше під угодами з нерухомістю мають на увазі тільки перший пункт.
Зрозуміло, ми будемо обговорювати тільки дійсні угоди, оформлення яких підпорядковане вимогам чинного законодавства.
Угоди з переходом прав
Слід визначитися, що ми маємо на увазі під нерухомим майном. До нерухомості можна віднести будинку, квартири, дачі, нежитлові приміщення, земельні ділянки. Угоди можуть стосуватися як об'єктів цілком, так і їх частин (наприклад, півбудинку).
Будь-який з цих об'єктів може бути предметом угоди.
До основних видів угод з нерухомістю відносяться наступні:
• купівля-продаж;
• дарування;
• оренда;
• заповіт;
• рента;
• позика (безоплатне користування);
• обмін.
Розглянемо їх трохи докладніше.
Всі об'єкти нерухомості мають значну вартість, тому майже всі види угод оформляються договорами з реєстрацією в суді.
заповіт
Окремо тут варто заповіт. Власник в ньому висловлює свою волю про перехід всіх прав власності на нерухоме майно на користь особи, зазначеного в документі.
Слід враховувати також, що разом з правами передаються і зобов'язання.
Наприклад, якщо за заповітом ви отримуєте у власність квартиру, то обов'язки по погашенню, наприклад, неоплачених боргів по ній лягають на вас.
Тому дана угода не вважається безоплатній, на відміну від дарування. І ви маєте право, якщо хочете, відмовитися від отримання завещаемого майна.
дарування
Угода дарування повинна оформлятися договором, де одна сторона дарує майно, а інша приймає його в дар. Ось цей вид угоди вважається безоплатним.
Купівля-продаж
У договорі купівлі-продажу фігурують покупець і продавець. Продавець передає всі права на нерухоме майно покупцеві в обмін на обумовлену грошову суму.
обмін
В даному виді угоди одна сторона передає нерухоме майно в обмін на іншу власність. Зазвичай це інша нерухомість, але може бути і щось інше, наприклад, автомобіль.
Якщо обмін рівноцінний, то йде просто взаємна передача об'єктів з одних рук в інші. При нерівноцінні обміні (наприклад, двокімнатної квартири на трикімнатну) в договорі вказується сума доплати.
Оренда
При оренді майна воно передається в користування від орендодавця до орендаря без права розпорядження. Угода оформляється на певний термін.
безоплатне користування
Як видно з назви, цей вид угоди є безоплатним.
Власник передає майно іншій особі в тимчасове користування. Особа, яка користується цим майном, несе відповідальність за його збереження.
рента
Нерідко цей вид угоди полягає з самотніми людьми похилого віку. Рентополучателя регулярно виплачуються кошти на утримання або здійснюється догляд за ним. За це його нерухомість після смерті переходить у власність рентодателя.
Угоди без переходу прав користування і розпорядження
Існують також операції з нерухомістю, при яких не відбувається переходу власності або прав користування.
Йдеться про оцінку вартості нерухомого майна. Існують різні види і методи оцінки. Здійснюють їх фахівці-оцінювачі.
Необхідність оцінки може бути пов'язана з визначенням сум оподаткування, розміру орендної плати, підготовкою до інших операціях і т.д.
Вартість нерухомого майна, яка була визначена державною оцінкою, називається кадастрової.
Оскарження кадастрової вартості
В окремих випадках власник може бути не згоден з розміром кадастрової вартості свого майна. Тоді він може її оскаржити. Він готує комплект документів і подає його в Податкову службу.
У разі незадовільного результату власник має право звернутися до суду.