В оголошенні зазначено 70 м². Якщо підсумувати площі приміщень на плані, виходить 55 м². Обидві цифри можуть правильно описувати ту саму квартиру. Більша може враховувати стіни, балкон і метри, які додали в оголошенні з розрахунку частки у спільних частинах будинку. Менша показує, скільки площі підлоги припадає на приміщення всередині квартири. Перш ніж порівнювати ціни, з’ясуйте, яку площу зазначив продавець і як її розрахував.
Площа квартири за будівельним контуром
У болгарських документах трапляється термін «застроена площ» (ЗП). Для квартири це площа за її будівельним контуром. З боку сусідньої квартири або спільного коридору межа проходить по осі стіни, що їх розділяє. Для зовнішньої стіни з вікнами, балконом або лоджією враховують усю її товщину. Якщо цих елементів немає, до площі квартири зараховують половину товщини зовнішньої стіни. Усередині контуру також є місце, зайняте внутрішніми перегородками. Ці правила визначає § 2 додаткових положень болгарської Наредби № 7 від 22 грудня 2003 року.
На плані різницю видно, наприклад, біля перегородки між спальнею та коридором. Смуга під перегородкою входить до контуру квартири. Якщо ж виміряти підлогу спальні та коридору окремо, в обох випадках замір закінчиться біля поверхні стіни. Звідси й частина різниці між сумою площ приміщень та площею квартири за будівельним контуром.
Що означає частка у спільних частинах будинку
У нотаріальному акті можна побачити формулювання «идеални части от общите части на сградата». Воно означає частку у праві спільної власності на частини будинку, наприклад дах, сходову клітку чи ліфт. За болгарським законом розмір частки визначають за співвідношенням вартості окремих приміщень на момент виникнення режиму власності, за якого ці приміщення мають різних власників. Ці правила встановлено статтями 38 і 40 болгарського Закону про власність.
Якщо в таблиці продавця поруч із площею квартири зазначено 7 м² спільних частин, це площа, віднесена до квартири для розрахунку в цій таблиці. У нотаріальному акті саму частку можуть вказати у відсотках або дробом. Попросіть показати, як отримали цифру в квадратних метрах, і перевірте, як частку записано в документах. У різних будинках на спільні частини може припадати різна площа. Віднімаючи від площі в кожному оголошенні той самий відсоток, можна завищити або занизити площу конкретної квартири.
Як враховують балкони, лоджії й тераси
За Наредбою № 7 до площі квартири за будівельним контуром додають усю площу балконів і лоджій, виміряну за їхнім зовнішнім будівельним контуром. Якщо балкон уже враховано в заявлених 63 м², його площа входить до цієї цифри. Для порівняння квартир зручно записати площу балкона окремо й з’ясувати, скільки місця залишається в закритих приміщеннях.
З терасою краще почати з архітектурного плану. Продавець може називати терасою те, що в проєкті позначено як балкон або лоджію. Якщо на плані вказано саме терасу, попросіть таблицю площ і перевірте, у якому рядку її враховано. Правило розрахунку площі квартири прямо називає балкони й лоджії. Тераси згадані в правилі про сумарну площу надземних поверхів (РЗП). Щоб з’ясувати, як враховано конкретну терасу, потрібні дані щодо квартири. Порядок розрахунку площі надземних поверхів визначає частина 2 статті 10 Наредби № 7.
Якщо тераса розташована над нижнім поверхом або на рівні землі, з’ясуйте, які права на неї переходять до покупця разом із квартирою. Тераса з виходом із вітальні може водночас слугувати дахом приміщення поверхом нижче. Визначити, чи належить тераса до квартири й на якій підставі нею можна користуватися, допоможуть проєкт і документи про право власності. Під час огляду виміряйте відстань між стіною та огорожею. Так буде зрозуміло, чи можна вільно відсунути стільці від столу.
Як порахувати корисну площу для порівняння квартир
Щоб порівняти простір усередині квартир, підсумуйте площі підлоги закритих приміщень, виміряні між поверхнями стін після оздоблення. До цієї суми увійдуть ванна кімната, передпокій і комора всередині квартири. У мансардній квартирі можна окремо занотувати, скільки площі підлоги припадає на ділянки під скосами. Це стане в пригоді, якщо Ви плануєте поставити там шафу. Площі балкона, лоджії й тераси запишіть окремо. Якщо продавець зазначає «корисну площу», уточніть спосіб розрахунку й перелік приміщень, які до неї зарахували.
Припустімо, в оголошенні зазначено 70 м². Із них 63 м² становить площа квартири за будівельним контуром, а 7 м² у таблиці продавця віднесено до спільних частин. Із цих 63 м² умовно 4 м² припадають на балкон, а ще 4 м² — на стіни й різницю між будівельним контуром та замірами всередині. Залишається 55 м² підлоги в приміщеннях. Якщо в іншому оголошенні 70 м² означає площу самої квартири за будівельним контуром, вихідна цифра для розрахунку вже інша. Результат залежить від плану й документів конкретної квартири.
За ціни 112 000 євро в цьому прикладі виходить 1 600 євро за квадратний метр за оголошенням і близько 2 036 євро за квадратний метр підлоги всередині квартири. Порівнюючи пропозиції, використовуйте однакову основу для розрахунку. Подивіться також на розміри окремих кімнат. За однакової площі кілька метрів в одній квартирі може зайняти довгий коридор, а в іншій ці метри можуть припасти на спальню.
Які документи перевірити до внесення авансу
На вторинному ринку почніть із нотаріального акта продавця (нотариален акт). Перевірте опис квартири, зазначену площу та частку у спільних частинах. Якщо до угоди входить підвальне приміщення або комора, з’ясуйте, як їх описано. Зіставте ці дані з актуальною кадастровою схемою квартири (схема на самостоятелен обект). Ідентифікатор, поверх і призначення допоможуть переконатися, що йдеться про той самий об’єкт. До кадастру вносять площу за документами («площ по документ»). Розміри кімнат шукайте на плані або уточнюйте під час замірів. Перелік основних кадастрових даних визначає пункт 3 частини 1 статті 27 болгарського Закону про кадастр і реєстр нерухомості.
Якщо купуєте в забудовника, попросіть план із затвердженого проєкту, таблицю площ вибраної квартири та проєкт попереднього договору. З таблиці має бути зрозуміло, з чого складається заявлена площа. Якщо ціна залежить від площі, перевірте, яку площу взяли за основу, як перерахують ціну в разі розбіжності після завершення будівництва і за яким документом визначать остаточну площу.
Якщо цифри різняться, спершу порівняйте підписи поруч із ними. Для старого нотаріального акта варто з’ясувати, з якого документа взяли площу та за якими правилами її розрахували. Якщо дві цифри стосуються одного виду площі або нинішнє планування відрізняється від плану, попросіть пояснити розбіжність і показати підтвердний документ до оплати. Візьміть на огляд план із розмірами й перевірте місця, від яких залежить розташування меблів. Якщо Ви розглядаєте пропозицію Bulgaria Street, повідомте її номер. Допоможемо з’ясувати, що входить до заявленої площі та які документи попросити у продавця.
